摩天大樓的物業(yè)門(mén)禁管理實(shí)戰經(jīng)驗
來(lái)源：廣州中控門(mén)禁科技有限公司 | 發(fā)布時(shí)間：2019/1/24 16:26:07 | 瀏覽次數：
『如何管理好“航空母艦”型物業(yè)？如何服務(wù)好超高層知名大廈樓內的業(yè)戶(hù)？重點(diǎn)工作是什么？管理超高層知名大廈應該注意哪些問(wèn)題？』
450米摩天高樓，世界目前排名第七，中國第三，江蘇第一的紫峰大廈，它座落在江蘇省會(huì )－南京這座美麗的城市中心的鼓樓廣場(chǎng)。南京是中國六朝古都之一，虎踞龍磐，歷史悠久，人杰地靈，環(huán)境優(yōu)美。紫峰大廈自然成為南京市的地標性建筑。在距離南京幾十公里遠的東南西北都能眺望到它驕健的身影。
紫峰這座由上海綠地集團和南京國資集團聯(lián)合成立的南京國資綠地金融中心有限公司投資建造的現代超高層大廈是集酒店、辦公、商場(chǎng)、觀(guān)光、旅游、娛樂(lè )、餐飲的理想之地。大廈建筑用地面積1.7萬(wàn)平方米，總建筑面積達26.4萬(wàn)平方米，整體建筑高度為450米，聘請頂級的世界高層建筑設計師事務(wù)所-美國SOM設計事務(wù)所參與設計紫峰大廈，并委托具有國家物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)的上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司，對紫峰大廈實(shí)施物業(yè)管理并向廣大業(yè)戶(hù)提供物業(yè)服務(wù)。
如何管理好紫峰這樣的“航空母艦”型物業(yè)？如何服務(wù)好超高層知名大廈樓內的業(yè)戶(hù)？管理好紫峰大廈的重點(diǎn)工作是什么？管理超高層知名大廈應該注意哪些問(wèn)題？管理服務(wù)費標準是多少？這對于眾多的物業(yè)同行來(lái)講，是大家希望了解的東西。筆者就此談淡對超高層大廈物業(yè)管理服務(wù)的一點(diǎn)膚淺的認識。
一、超高層大廈設備設施正常運行、維護、保養、安全管理好是關(guān)鍵
超高層大廈物業(yè)管理的正常運作，重在設備設施正常運行和用心管理、精心維護，盡心保養是關(guān)鍵。設施設備按專(zhuān)業(yè)系統分為給排水（暖通），供配電（強弱電），空調，電梯，消防，弱電，安防、監控。
如果用幾個(gè)字來(lái)形容則為：風(fēng)，火，水，電，氣，梯，機。
風(fēng)：（空 調） 新風(fēng)、正壓送風(fēng)、排風(fēng)、暖風(fēng)、冷風(fēng)
火：（防 火） 餐飲、裝修、電器、電線(xiàn)、吸煙。
水：（給排水） 自來(lái)水、生活污水、消防用水、雨水。
電：（強弱電） 強電、弱電、供配電。
氣：（燃蒸氣） 燃氣、蒸氣。
梯：（電 梯） 客梯、貨梯、扶梯、消防梯。
機：（機 電） 擦窗機 、發(fā)電機、風(fēng)機。
超高層大廈設備多，規模大，系統復雜，技術(shù)性強，管理要求高，而且設備系統是大廈的心臟和動(dòng)力。一幢超高層摩天大廈僅設施設備投資就達數億元人民幣，一部觀(guān)光電梯就投進(jìn)上千萬(wàn)元，一個(gè)物業(yè)公司是否有管控能力，能否有效地掌控各種機電設備系統正常運行，能否對設施設備按年度、季度、月度計劃定期組織維護保養，能否有人才有能力管理好，運行好，維護保養好這些大型專(zhuān)業(yè)機電設施設備，是管理好超高層摩天大樓項目，承擔起大廈物業(yè)管理服務(wù)工作的關(guān)鍵。我認要應著(zhù)重抓好以下工作：
1、要建立建全一套超高層大廈設施設備科學(xué)管理的規章制度，制定管理標準、技術(shù)規程、工作流程、工作手冊、管理表格，全部納入ISO9001:200質(zhì)量管理系統運行；
2、要嚴格按照各專(zhuān)業(yè)設施設備技術(shù)要求，制定出年度、季度、月度的維修保養的計劃、方案。并按年度、季度、月度落實(shí)各專(zhuān)業(yè)系統設施設備的維修保養及時(shí)檢查督促，并堅持做好設備維修保養記錄和設備臺班運行記錄。
3、招聘一批取得了給排水，強弱電，空調，消防，機電設備專(zhuān)業(yè)學(xué)歷證書(shū)，具有初、中、高級技術(shù)職稱(chēng)的技術(shù)人才和持有專(zhuān)業(yè)上崗證書(shū)的技術(shù)操作工人，能夠形成專(zhuān)業(yè)技術(shù)團隊，擔當起超高層大廈的設施設備運作、維護、保養、管理的職能。
4、建立部門(mén)經(jīng)理，技術(shù)主管和領(lǐng)班的崗位責任制，建立各級巡檢、巡查、值班、交接班制和專(zhuān)題會(huì )議，每天班組晨會(huì )、每周部門(mén)例會(huì )制度，加強班組建設，不斷總結交流設備運行和維修、保養、管理中的工作經(jīng)驗，不斷提高設備的完好率和利用率。
5、要經(jīng)常不斷組織各專(zhuān)業(yè)技術(shù)，專(zhuān)業(yè)管理知識，各種案例分析專(zhuān)題報告的培訓，建立各專(zhuān)業(yè)員工的技術(shù)培訓考核考評成績(jì)資料檔案，不斷提高管理層員工的管理能力和作業(yè)層員工的技術(shù)水平。提高全體員工的整體素質(zhì)。
6、要加強各專(zhuān)業(yè)設施設備機站房，各樓層管道井道的規范化、標準化、專(zhuān)業(yè)化管理，做到布線(xiàn)整齊，控制柜整潔，設施設備管道一塵不染，有關(guān)設備的名稱(chēng)、規格、型號、生產(chǎn)時(shí)間、出廠(chǎng)日期、廠(chǎng)址、廠(chǎng)名、聯(lián)系電話(huà)等技術(shù)參數要掛銘牌、設備的安全標識要齊全。設備運行中的注意事項要用警示牌標明，機房?jì)纫沤^跑、冒、滴、漏。
7、對專(zhuān)業(yè)機電設備的維修保養一定要選聘專(zhuān)業(yè)化技術(shù)程度高，維修保養質(zhì)量能達到設備的技術(shù)管理要求，維修保養服務(wù)態(tài)度好責任心強，收費合理的相關(guān)廠(chǎng)商，代理商。維保合同協(xié)議按條款責權利掛鉤，定期檢查考核，監管履約情況，對設施設備實(shí)行有效地管理。
8、對設施設備中的高溫高壓容器，壓力計量表具，特種設備，如鍋爐、電梯，避雷、防雷系統、消防報警系統、安防監控系統、空調BA智能控制系統，要委托專(zhuān)業(yè)供應廠(chǎng)商或技術(shù)質(zhì)量監督局權威機構每年定期做好安全檢測檢查，出具年度檢測報告，以確保其安全使用。
9、超高層大廈設施設備機站房及其專(zhuān)業(yè)井道安全管理十分重要，不能有半點(diǎn)馬虎大意。由于機站房及其專(zhuān)業(yè)井道是安裝設備設施及其管線(xiàn)、控制閥門(mén)、控制柜箱的地方，除了物業(yè)公司負責機房運行操作人員以外，凡進(jìn)入機站房原設備供應商，原施工安裝單位人員，供方維修保養人員，參觀(guān)考察人員和物業(yè)公司內部不相關(guān)的人員，進(jìn)入設備機站房均應按規定辦理批淮手續，同時(shí)各設備系統的機站房要建立進(jìn)入設備機站房登記制度。
10、超高層大廈的主要設施設備大部分安放在地下室，利弊顯露，有利的方面：一是合理利用地下室空間，提高土地使用率增加租售面積；二是減少對建筑物結構上部地面荷載，降低成本又便于設備安裝；三是減少大型機電設備運行噪音在樓面上對環(huán)境的污染。不利的方面：主要表現在地下室十分潮濕，易造成設備銹蝕，如長(cháng)期不進(jìn)行消殺還會(huì )造成地下室老鼠繁衍，蚊蠅滋生。為此，可定期開(kāi)啟風(fēng)機排濕或安裝吸濕機和空調機除濕，定期消殺來(lái)解決機站房環(huán)境潮濕和滅鼠滅蟲(chóng)害問(wèn)題，以滿(mǎn)足設備機站房?jì)雀稍镎麧?，無(wú)鼠患蟲(chóng)害。
二、消防安全、秩序維護、車(chē)輛管理、安全防范是重點(diǎn)
人命關(guān)天，火災猛于虎。超高層大廈的消防安全管理工作是大廈管理工作中的重中之重。管理責任重于泰山。由于超高層大廈的特殊性，樓高、層多、單體面積大，加上大酒店，購物廣場(chǎng)，辦公樓，娛樂(lè )，餐飲，觀(guān)光各種業(yè)態(tài)不同的經(jīng)營(yíng)方式，，不同的客戶(hù)群體，不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，對大廈的人流進(jìn)出口、電梯、樓梯、停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口提出了安全挑戰，加大了管理的難度。
作為承擔超高層大廈管理的物業(yè)管理單位各級管理人員，一定要從思想的高度上認識消防安全管理的重要性，各司其職，在管理服務(wù)工作中要不斷發(fā)現消防、治安、車(chē)輛、人員所帶來(lái)的不安全因素，在第一時(shí)間里發(fā)現隱患，消除隱患，防患于未燃，徹底杜絕事故的發(fā)生。
由于超高層大廈是摩天大樓，樓內強弱電、給排水、垂直電梯、中央空調，專(zhuān)業(yè)設施設備的系統多，建成的垂直豎井多，整幢大廈就是一個(gè)巨大的井筒，從下向上抽風(fēng)的煙囪效應十分明顯，一旦樓層發(fā)生火災，火勢形成快，燃點(diǎn)溫度高，濃煙滾滾，火災濃煙易造成重大人員傷害和財產(chǎn)損失。為此超高層大廈消防安全管理是第一位的，大廈火災的主要導因表現在幾個(gè)方面：
1、樓層裝修工人不遵守大廈物業(yè)管理規約和無(wú)視國家消防法規，擅自無(wú)證電焊施工和裝修動(dòng)火不辦理審批手續，亂拉亂接電源線(xiàn)，違規使用電動(dòng)工具和易燃材料，在施工現場(chǎng)吸煙亂扔煙頭，未采取防火滅火措施，違章指揮，違章作業(yè)等。
2、裝修不按安全技術(shù)操作規范和標準亂接動(dòng)力、照明電源線(xiàn)，不按安全技術(shù)規定安裝電氣線(xiàn)路漏電保護裝置，電動(dòng)工具接線(xiàn)柱松動(dòng)，安裝不牢固，電線(xiàn)接頭不牢，絕緣膠帶脫落或長(cháng)期使用不當，電線(xiàn)接頭短路，造成電源線(xiàn)起火。
3、酒店餐飲廚師烹調用火不當，抄菜時(shí)鍋內油溫過(guò)高起火。廚房又無(wú)備用滅火工具，油鍋火苗竄至排油煙罩煙道內，點(diǎn)燃由于平常不清洗管道內的沉積油垢，引發(fā)廚房排油煙管道內油垢著(zhù)火。
4、吸煙者亂扔煙頭，甚至一些大廈辦公室的職員白領(lǐng)吸煙者，在吸煙后無(wú)意識地將煙頭扔進(jìn)了辦公室或衛生間的廢紙簍、垃圾桶內，而釀成火災事件巳屢見(jiàn)不鮮。在我國各地的一些大廈、商場(chǎng)、市場(chǎng)里因此發(fā)生的火災案例不在少數，超高層大廈內禁止吸煙，勢在必行，迫在眉睫。
5、辦公電器設備管理不嚴。超高層大廈內一些公司人員下班后不關(guān)閉電腦電源，不關(guān)閉空調、電扇、傳真機、復印機、擦鞋機的電源，使辦公電器設備始終處于通電狀態(tài)。辦公電器設備通電時(shí)間太久，待機時(shí)間過(guò)長(cháng)，易造成電子元件損壞形成供電短路引發(fā)火災。
針對大廈易發(fā)火災事故的隱患苗頭，我們必須貫徹“預防為主，防消結合”方針，將火災隱患消除在萌芽之中，具體做法是：
1、要在超高層大廈內建立起以單位、以業(yè)態(tài)區域為主，劃分出消防安全責任區域，明確區域和各業(yè)態(tài)的防火安全第一責任人，并與其簽訂防火安全責任書(shū)。對各產(chǎn)權業(yè)主單位也必須建立起相對應的區域性防火責任制，簽訂產(chǎn)權區域裝修施工防火安全協(xié)議，把防火安全工作和責任制層層落實(shí)到實(shí)處。
2、要倡議和制訂出超高層大廈公共區域為禁煙區的防火規定，做到家喻戶(hù)曉，人人皆知。提高在超高層大廈中工作和生活的每個(gè)業(yè)主（租戶(hù)），每一業(yè)態(tài)中的員工的防火意識，責任意識和自我保護意識。自覺(jué)遵守國家的消防法規，大廈內禁止吸煙，加強裝修動(dòng)火管理，定期清理油煙管道油垢，定期檢查檢測樓層供電線(xiàn)路和供電設備運行狀態(tài)，辦公用電器設備做到人走電斷，實(shí)現消防安全工作群防群治，警鐘長(cháng)鳴！
3、要認真負責地加強對超高層大廈各種設備設施的精心管理。消防設備、設施、器材、工具的完好率100%，利用率100%，讓消防電梯、消防水泵、噴淋泵、消火栓、消防結合器、消防報警、防火卷簾門(mén)、消防應急廣播、防火通道、防火門(mén)、消防水池、水箱、消防管道等永遠處在完好完美的一級戰備狀態(tài)。
要實(shí)現上述目標，就必須做到：
1）消防安全工作要有人抓有人管。堅持每天每班巡檢巡查，常抓不懈；
2）消防設施設備一定要按年度定期檢測，努力做到精心維護，保養盡心；
3）消防應急預案制訂出來(lái)必須要會(huì )運用，方案科學(xué)措施得力，適用性強；
4）消防安全管理要組織成立大廈專(zhuān)職的消防隊和義務(wù)消防隊；專(zhuān)防群防；
5）消防安全管理要在超高層大廈內實(shí)現無(wú)煙大樓人人關(guān)心消防安全工作。
超高層大廈除了消防安全工作要常抓不懈外，在秩序維護安全防范工作上也不能掉以輕心，同樣要把安全防范作為物業(yè)管理工作的重點(diǎn)，由于超高層大廈物業(yè)管理服務(wù)工作中安防的重要性、必要性、特殊性，我們目前在超高層大廈管理上仍采取了人防、技防、物防相結合的，以安全防范為主要目的的管理模式。
技防：一是通過(guò)科技手段，對進(jìn)入超高層大廈的人員要辦理門(mén)禁卡，通過(guò)門(mén)禁管理系統，憑刷卡進(jìn)出大廈，乘坐電梯到達所去樓層。而外來(lái)人員則需在業(yè)主（租戶(hù)）同意下辦理臨時(shí)門(mén)禁卡進(jìn)出大廈。樓層單位須憑指紋、密碼門(mén)禁或員工卡方能進(jìn)入大廈辦公樓層，大廈樓層限制外人隨便進(jìn)入。
二是充分利用安防監控攝像系統對超高層大廈的重要進(jìn)出口、電梯前室、電梯橋廂、地下通道、樓梯進(jìn)出門(mén)、重要機站房實(shí)行24時(shí)間電子監控并錄像，對可疑人員的行為、事件的發(fā)現發(fā)生進(jìn)行現場(chǎng)抓拍和錄像取證，實(shí)行安全全面監控形成技防網(wǎng)。
人防：進(jìn)入超高層大廈設置安防門(mén)禁卡和采用攝像監控系統，只是兩項利用科技手段和利用設備設施管理人員進(jìn)出的安全防范措施，而真正體現物業(yè)管理服務(wù)的是“人防”，人防在超高層大廈安防中顯得更加重要，它既是管理又是服務(wù)。人防主要工作是按安全工作需要安排安全管理服務(wù)人員，采取四班三運轉或三班運轉在大廈重要的崗位值班，24小時(shí)人不離崗，崗不離人。主要崗位為：大堂崗、門(mén)衛崗、巡邏崗、監控崗、消防崗，車(chē)管崗加上值班保障的維修水工、維修電工、配電工、鍋爐工、空調工、弱電工，形成了全方位的人防網(wǎng)。
為了加強超高層大廈的消防安全保衛工作，我們在紫峰大廈的消防安全管理防范上，采取建立大廈專(zhuān)職消防隊與義務(wù)消防隊相結合的有效方式。專(zhuān)職消防隊定編共21人，大多數隊員來(lái)自軍隊和武警消防部隊的退伍兵。他們體能好，技術(shù)精，專(zhuān)業(yè)熟，實(shí)行三班運轉24小時(shí)消防值班，日常的工作除了對大廈消防安全工作巡查巡檢外，就不斷組織各種形式的消防訓練和考核，大廈一旦發(fā)生火情，在第一時(shí)間里，他們就能立即投入到滅火救災搶險中，為大廈的消防安全保駕護航。今年五月底，紫峰大廈專(zhuān)職消防隊在南京市公安消防組織的“紫峰杯”消防技術(shù)技能比武賽中，奪得了團體總分第一名的優(yōu)異成債。
物防：物防是對超高層大廈技防，人防安全防范工作的補充。物防是在采取人防、技防手段后仍在安防管理上存在著(zhù)不足而采取的相關(guān)措施，有些措施具有一定的時(shí)效性或臨時(shí)性。但物防也有一定的局限性，只有人防、技防、物防三防有效結合，相輔相存，才能真正起到安全防范的作用。
在紫峰大廈，我們?yōu)榱舜髲B安全得到保障，在人防、技防基礎上又特地安排了六條經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)訓練的搜爆狼犬對進(jìn)入到大廈地下停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行搜爆，值班狼犬在訓導員的帶領(lǐng)下，每天還要對存放在地下停車(chē)場(chǎng)的幾百臺車(chē)輛進(jìn)行巡邏式搜爆檢查，防止攜帶爆炸危險物品的可疑車(chē)輛進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)對大廈的安全造成威脅危害。
地下停車(chē)場(chǎng)的安全管理和安全經(jīng)營(yíng)是紫峰大廈安防中的一項十分重要工作，車(chē)輛進(jìn)入超高層大廈地下停車(chē)場(chǎng)存車(chē)，既要滿(mǎn)足客戶(hù)（車(chē)主）的需求又要保障大廈的安全，既有利于維護城市地面道路良好的環(huán)境秩序，又能為停車(chē)場(chǎng)增加效益。為此，超高層大廈的停車(chē)場(chǎng)的管理必須從安全管理、高效規范、服務(wù)優(yōu)良方面入手：
1、車(chē)輛領(lǐng)取停車(chē)卡入場(chǎng)計費，車(chē)輛出場(chǎng)憑刷卡交費后出場(chǎng)。
2、車(chē)輛停放至車(chē)位時(shí)，車(chē)場(chǎng)管理員應當著(zhù)車(chē)主的面驗車(chē)。
3、車(chē)管員要提示車(chē)主鎖好車(chē)門(mén)，關(guān)好車(chē)窗，貴重物品不要放在后背車(chē)廂，
4、車(chē)場(chǎng)管理在停車(chē)場(chǎng)值班必須要做好值班工作記錄，交接班時(shí)值班員均需抄車(chē)號，核對車(chē)號，交待好所有車(chē)輛數量及相關(guān)事宜。
5、車(chē)輛在車(chē)位存放期間，應通過(guò)技防監控對車(chē)場(chǎng)實(shí)施安全監控管理，車(chē)場(chǎng)管理人員要不定時(shí)的對停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行巡檢巡查。
6、停車(chē)場(chǎng)一旦發(fā)生車(chē)輛碰擦等事故，引發(fā)交通肇事糾紛，當班車(chē)管應及時(shí)
報警并協(xié)助交警協(xié)調車(chē)主處理事故。
總之，消防，秩序，車(chē)輛管理工作關(guān)系到超高層大廈的安全有效管理；關(guān)系到大廈產(chǎn)權業(yè)主（租戶(hù)）的切身利益；關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和社會(huì )影響；必須高度重視抓好抓實(shí)，切實(shí)保障超高層大廈運行正常一方平安。
三、保潔衛生，綠化養護，垃圾清運，幕墻玻璃擦洗是形象
超高層大廈作為地標性建筑，知名大廈，對外形象除建筑物本身特點(diǎn)、知名度外，更重要的是要通過(guò)大廈內外的環(huán)境衛生管理，綠化苗木養護長(cháng)勢情況及大廈幕墻玻璃擦洗質(zhì)量來(lái)展示物業(yè)管理對公共區域的服務(wù)質(zhì)量，保潔綠化工作是超高層大廈的美容師，肩負著(zhù)大廈和企業(yè)的形象工程任務(wù)，工作辛苦而光榮，要搞好形象工程就要注意以下工作：
1、各辦公樓層公共區域、電梯廳室、樓道、樓梯、墻面、頂面、地面要堅持每天清掃，如地面為毛毯應每周吸塵，每月清洗，如地面為大理石花崗巖石材，每天應堅持推塵。每月打蠟拋光，如辦公樓層每月應對業(yè)主進(jìn)戶(hù)門(mén)保潔幾次，如果是大廈大堂大廳，保潔質(zhì)量標準要求要更高一些，清掃的次數要更多一些，保潔人員的形象要求要更好一些，才能滿(mǎn)足超高層大廈對保潔質(zhì)量的高標準要求。
2、大廈各辦公樓層洗手間清潔衛生狀況及清掃質(zhì)量的好壞不但影響辦公環(huán)境，還將嚴重影響辦公人員的工作心情和身心健康。為此，洗手間保潔服務(wù)質(zhì)量必須引起高度重視，要做好必須堅持抓好下面幾項工作：
（1） 洗手間的馬桶，小便斗應每天刷洗，廢紙簍每天定時(shí)清理，衛生紙，紙簍袋每天定時(shí)收取更換；
（2）洗手間的地面，墻面，洗手盆，玻璃鏡面每天要清潔擦洗，讓洗手間整潔如新。
（3）洗手間要加強滅蚊滅蠅和清除異味，定期消殺和在不影響觀(guān)瞻地點(diǎn)投放藥物。
（4）超高層大廈辦公洗手間衛生條件要求高，要經(jīng)常換氣排風(fēng)，加大清潔次數，讓洗手間保持無(wú)塵、無(wú)蠅、無(wú)異味的環(huán)保質(zhì)量標準。
超高層大廈的外圍和地下室保潔衛生、垃圾站管理、綠化養護應抓好以下工作：
（1）定期使用洗地機清潔設備洗刷地下室停車(chē)場(chǎng)地面和外圍相關(guān)石材地面，刷洗石材地面要注意三點(diǎn)：一是不能使用鹽酸、硫酸類(lèi)化學(xué)藥品洗刷；二是洗地面的設備電源線(xiàn)不能有破損，要防止漏電傷人；三是洗刷地面應分區域分地段計劃洗刷，洗刷時(shí)要吸干污積水，四是在洗刷地面作業(yè)時(shí)必須要放置安全警示標牌標識，提示行人注意安全。
（2）超高層大廈人流車(chē)流較大，大廈外圍周邊和地下室須要安排清潔工定期清掃并全天保潔，要不停巡檢，分揀行人隨手扔下的香煙頭、塑料袋、果皮核、廢紙、食品包裝袋及清掃樹(shù)葉、狗糞、垃圾。清潔地面污跡和雨后積水，以保持項目外圍人行道，紅線(xiàn)以?xún)鹊牡缆返恼麧嵭l生和環(huán)境優(yōu)良。
（3）超高層大廈單體面積大，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多，每天將產(chǎn)生大量的裝修及生活垃圾。垃圾的清運和垃圾房的管理，是大廈保潔和維護良好的環(huán)境衛生的一項十分重要的工作，要抓好以下工作：
首先，裝修生活垃圾房要爭取封閉式專(zhuān)人負責管理的方式；
其次，裝修垃圾要爭取袋裝化定時(shí)清運，生活垃圾要實(shí)現桶裝每天清運；
再次，裝修生活垃圾要規定在夜間統一收集，不能影響各業(yè)態(tài)白天正常經(jīng)營(yíng)和環(huán)境衛生。
只要做到每天清洗垃圾桶，每天刷洗地面墻面，每天保持垃圾房的整潔和通風(fēng)。就能做到垃圾房無(wú)蚊蠅，無(wú)積水，無(wú)臭味，無(wú)臟亂差。
（4）超高層大廈外圍園林綠化的好壞影響其環(huán)境和形象，為此在園林綠化養護上要注意幾個(gè)方面：
首先，通過(guò)招標選聘具有資質(zhì)和養護經(jīng)驗而且養護費用合理的園林公司承擔起園林綠化養護工作，每年春季補苗，日常定期修剪，施肥，澆水除草，滅蟲(chóng)害，讓苗木保持良好的長(cháng)勢；
其次，對大堂大廳，各辦公樓層的綠化美化辦公環(huán)境，一般爭取花木租擺方式，租擺既要根據苗木花草季節品種和生養時(shí)間，又要根據日常和節假日的要求和活動(dòng)定期更換，由園林綠化公司派專(zhuān)人打理。
超高層大廈的幕墻玻璃擦洗和給排水衛生設施管理應做好下列工作：
1、幕墻玻璃擦洗是現代建筑面臨的新課題，目前全世界超高層大廈采用幕墻玻璃材料作外墻面較多，面臨著(zhù)四大問(wèn)題：一是易造成大廈周邊群眾摟房居住區的光污染；二是幕墻玻璃一旦受飛鳥(niǎo)撞擊，維修更換破損玻璃加工周期長(cháng)，費用高；三是幕墻玻璃擦洗屬高空作業(yè)特殊工種，工作危險性較大，幕墻工招聘難隊伍不穩定；四是幕墻玻璃擦洗由于受高溫、嚴寒，風(fēng)、雨、雪、季節性氣候影響較大，全年有效擦洗天數少。
要組織好幕墻玻璃擦洗務(wù)必注意：
（1）要保證安全和工作質(zhì)量。幕墻擦洗公司必經(jīng)具有營(yíng)業(yè)執照和專(zhuān)業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
（2）擦窗工人要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓參加考試并取得高空作業(yè)上崗證書(shū)，身體健康體檢合格證明；
（3）上墻工作前要對操作人員進(jìn)行安全技術(shù)交底；
（4）對操作工上墻前對工具及著(zhù)裝、隨身攜帶物品進(jìn)行安全檢查；
（5）派出安全檢查員進(jìn)行現場(chǎng)督促監護；
（6）對幕墻玻璃擦洗質(zhì)量進(jìn)行驗收和記錄，提供幕墻玻璃損壞信息。
只有加強對幕墻玻璃擦洗工作的重視和管理，才能有效的保護安全和工作質(zhì)量，工作進(jìn)度，提高超高層大廈在社會(huì )上的形象和對城市環(huán)境管理的影響力。
2、超高層大廈的保潔衛生給排水隱蔽設施的管理到位與否，同樣關(guān)系到大廈功能配套的充分利用和環(huán)境衛生質(zhì)量的提高，一是要反映超高層大廈二次供水質(zhì)量必須符合水質(zhì)衛生標準，對二次供水的水池、水箱要每年度定期清洗兩次并進(jìn)行水質(zhì)化驗；二是要對超高層大廈的下水系統加強管理檢查，化糞池、雨水井、集水坑、天溝、截流溝、排水溝定期清掏淤泥垃圾，以防止暴雨排水不暢，造成堵塞，水淹地下室機站房；三是定期檢查給水排水系統的水泵、浮球閥、電子水位感應器，發(fā)現故障應立即搶修，防止發(fā)生溢水（淹水）事故。
四、客戶(hù)服務(wù)，裝修入住，搬遷報修，收費核算是義務(wù)
超高層大廈既是形象工程，地標性建筑，又是集酒店，商場(chǎng)，辦公，觀(guān)光，娛樂(lè )，餐飲，旅游為一體的城市商業(yè)綜合體，是物質(zhì)文明與精神文明行為反映較集中的地方。為此，對客服務(wù)要從小事抓起，從接待做起。
1、前臺接待服務(wù)工作是企業(yè)一個(gè)服務(wù)窗口，是對客服務(wù)的一面鏡子，在接待國內外客人時(shí)，客服接待人員良好的形象氣質(zhì)和不卑不亢的談吐和舉止，文明禮儀行為和著(zhù)裝得體都會(huì )給客人留下深刻的印象，為此，前臺服務(wù)接待必須做到待客賓至如歸，體現出熱情，熱心，熱誠，在接待來(lái)客詢(xún)問(wèn)和反映問(wèn)題情況時(shí)，做到以誠相待，以禮相待，以友相待。
對客戶(hù)提出的問(wèn)題有問(wèn)必答；對客戶(hù)提出委托辦事，有難必幫；對相關(guān)政策法規之事的咨詢(xún)耐心做好解釋?zhuān)粚蛻?hù)投訴反映的問(wèn)題做到件件有著(zhù)落，事事有回音。真正為客戶(hù)排憂(yōu)解難，提高客戶(hù)的滿(mǎn)意度。
2、客服部在辦理裝修手續時(shí)和監管中要特別注意：（超高層大廈的辦公，商場(chǎng)，大酒店，餐飲等裝修管理的難度大），一是裝修圖紙設計的材料必須符合超高層大廈荷載及用電安全要求；二是裝修改建擴建必須取得市住建委相關(guān)部門(mén)的批準；三是施工用電，動(dòng)火必須符合消防法規和超高層大廈大安全管理要求；四是如增設的煙感器，溫感器和安全門(mén)，疏散通道及分隔墻必須符合消防法規技術(shù)要求并獲取得消防部門(mén)的批準；五是要加強對裝修人員，裝修施工現場(chǎng)電焊，噪音、材料、吸煙、垃圾處理等違規行為的有效管理。
管理好裝修現場(chǎng)，要在施工人員、材料、機具進(jìn)場(chǎng)前由客服會(huì )同工程部管理人員與裝修業(yè)主勾通，向裝修施工單位介紹大廈裝修管理規約，并逐一進(jìn)行交底。對運貨電梯使用，工具材料運輸，噪音防止，成品保護、垃圾清運，人員進(jìn)出，電梯乘坐，現場(chǎng)動(dòng)火，禁止吸煙，易燃材料控制使用等提出具體管理要求，并與產(chǎn)權人簽訂防火安全責任書(shū)、裝修協(xié)議書(shū)，與裝修施工單位簽訂裝修工程保證書(shū)、裝修工程承諾書(shū)。
3、超高層大廈產(chǎn)權一般多元化，產(chǎn)權人自用物業(yè)或出租物業(yè)較多，為物業(yè)公司增添了許多管理上的困難，每天搬進(jìn)搬出，進(jìn)進(jìn)出出不亦樂(lè )乎，就需要物業(yè)公司交接認真，辦理手續仔細。
（1）辦理業(yè)主（租戶(hù)）入住，要按交接程序和規定驗證并辦理入住手續.。
（2）交接時(shí)業(yè)主（租戶(hù)）反映樓中的工程質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)反饋至開(kāi)發(fā)商，定期限時(shí)整改。
（3）業(yè)主收樓時(shí)簽訂的物業(yè)相關(guān)文件提出的問(wèn)題要耐心解釋?zhuān)嘘P(guān)收費 項目應作說(shuō)明。
（4）業(yè)主（租戶(hù)）裝修應按裝修規定、流程及裝修注意事項認真仔細交底。
（5）業(yè)主（租戶(hù)）入住搬遷，應安排電梯及保潔服務(wù)，配合搬遷入。
（6）業(yè)主（租戶(hù)）搬遷出，應及時(shí)掌握信息，結清相關(guān)費用，對突然夜間搬遷的租戶(hù)應及時(shí)通知業(yè)主，并記錄搬家車(chē)牌號。
（7）對搬遷中不慎損壞公共財產(chǎn)，公用設施設備的業(yè)主（租戶(hù)）應責成其賠償。
（8）與業(yè)主（租戶(hù)）溝通方式應以登門(mén)拜訪(fǎng)洽談為主，電話(huà)、信函告知為輔，以禮相待。
4、客服人員面臨業(yè)主（租戶(hù)）的報修，在填寫(xiě)報修任務(wù)單后應督促相關(guān)部門(mén)盡快解決和處理，如遇人員、材料、天氣原因不能如期完成報修任務(wù)，客服人員應在電話(huà)中向相關(guān)業(yè)主（租戶(hù)）做好解釋工作或登門(mén)說(shuō)明情況表示歉意求得諒解。
5、客服人員在向大廈業(yè)主（租戶(hù)）收取物業(yè)管理費用、空調能源費用應提前按收費標準向業(yè)主（租戶(hù)）發(fā)出收費通知，逾期不繳費應電話(huà)催交，仍未交應登門(mén)收費服務(wù)，仍不交經(jīng)理級人員應上門(mén)詢(xún)問(wèn)情況催交，仍不交應向其發(fā)律師函催繳，如果業(yè)主（租戶(hù)）提出拒交費的合理理由，客服人員應及時(shí)反饋信息，改進(jìn)工作，促進(jìn)收費率提高。
6、客服人員是物業(yè)管理中與客戶(hù)，業(yè)主（租戶(hù)）打交道最多的人員，除了加強文明禮儀學(xué)習外，應掌握多方面的知識和全面提高自己的素，學(xué)會(huì )使用外交辭令，學(xué)會(huì )與各種人打交道以禮相待，不卑不亢的技巧，一句活能把人說(shuō)‘跳’起來(lái)，一句活也能把人說(shuō)笑起來(lái)，能夠說(shuō)服和取悅對方是客服的本事?？头藛T對業(yè)主（租戶(hù)）的資料要保密，不泄露隱私，不打聽(tīng)隱私，與廣大的業(yè)主（租戶(hù)）交朋友，從而贏(yíng)得理解、信任和支持。
五、超高層大廈管理中需要注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、超高層摩天大廈面臨最大的管理困惑和難題一是管理成本居高不下，二是水、電、氣能源消耗大。為此，物業(yè)公司要注意管注成本控制并牽住能源消耗這個(gè)牛鼻子，通過(guò)制度、行政、技術(shù)、各項管理手段實(shí)行節能降耗。節能降耗要從全員抓起，從基層班組抓起。各業(yè)態(tài)，各班組每月要組織能源分析活動(dòng)，將能源消耗與經(jīng)營(yíng)狀況掛鉤，把能源管理與季節、天氣、氣溫結合起來(lái)、控制空調室溫和制冷設備冷凍水、冷凝水出水進(jìn)水溫度，對公共區域照明、亮化工程用電管理用心，群策群力把能源控制在一個(gè)合理水平，利國、利民、利企業(yè)。
2、超高層大廈各專(zhuān)業(yè)設施設備體量大，技術(shù)要求高，價(jià)值不匪。除了正常運行外，要加強設施設備日常的維護保養。作為物業(yè)公司的技術(shù)人才難以滿(mǎn)足維修維護技術(shù)要求，應通過(guò)對外招標選聘設備廠(chǎng)商和代理商承擔起大廈設施設備的維修維保工作、承擔特種設備的年檢年審工作，同時(shí)為了規避管理責任風(fēng)險，應該為大廈的主要機電設備購買(mǎi)設施設備財產(chǎn)險，即“機損險”。同時(shí)也應購買(mǎi)公眾責任險和辦理員工社會(huì )養老保險。以規避企業(yè)風(fēng)險。
3、一座超高層摩天大廈凈資產(chǎn)多達幾十億，上百億元，但業(yè)主交納的大廈維修基金混同于一般樓宇交納標準，而物業(yè)辦收到業(yè)主的設施設備維修基金也將隨著(zhù)使用年限的增加而減少，那么若干年后，大廈產(chǎn)權人買(mǎi)房辦理產(chǎn)權證時(shí)所交納的維修基金只能是杯水車(chē)薪。為此，超高層大廈從投入使用之日起就應該考慮維修基金的籌集，考慮各專(zhuān)業(yè)設施設備的大中修和日后更新?lián)Q代。解決的辦法只有一個(gè)：就是動(dòng)員產(chǎn)權人每月按產(chǎn)權面積，從投用起該按物業(yè)服務(wù)費標準的10％比例，增加維修基金交費，積少成多，逐年解決，專(zhuān)款專(zhuān)用，為超高層大廈的保值增值奠定經(jīng)濟基礎。以促進(jìn)超高層大廈的資產(chǎn)日后保值增值，長(cháng)治久安！
4、紫峰大廈在世界排名第九、中國第四、江蘇省南京第一高樓。但大廈物業(yè)管理費僅僅為22元／m2﹒月（含中央空調能源費、公攤水電費），為上海金融國際中心大廈42元／m2﹒月的52%，金茂大廈38元／m2﹒月的58%。物業(yè)管理服務(wù)費偏低，將直接影響到服務(wù)質(zhì)量。這是因為在物價(jià)不斷上漲，員工薪酬年年上調，技術(shù)管理人才價(jià)值價(jià)格不斷提升的今天，企業(yè)沒(méi)有實(shí)力，沒(méi)有品牌資產(chǎn)，沒(méi)有一個(gè)較好的工資福利待遇和工作環(huán)境條件，就招聘不到有能力的技術(shù)管理人才和作業(yè)層技術(shù)工人。
為此，超高層摩天大樓的物業(yè)管理費價(jià)格不但關(guān)系到物管企業(yè)的效益成敗，也關(guān)系到專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理人才的引進(jìn)，超高層大廈的物業(yè)管理服務(wù)費和公共能源費、空調能源費，應該實(shí)事求是的測算出一個(gè)合理價(jià)位，得到廣大業(yè)主（產(chǎn)權人）的理解和支持，超高層摩天大廈的管理和服務(wù)才能健康、穩定、和諧地運作下去。超高層摩天大廈明天才會(huì )更美好。
